Bauordnungsrecht
Umgang mit der Ablöse von Kinderspielplätzen

 

Bereits in der letzten Bauausschusssitzung wurde die Thematik "Ablöse von Kinderspielplätzen" angesprochen.

 

Gemäß § 7 Abs. 3 BayBO ist bei der Errichtung von mehr als 3 Wohneinheiten (d.h. ab der 4 WE) ein ausreichend großer Spielplatz anzulegen. Den Bauherren stehen hierfür 3 Erfüllungsmöglichkeiten für die Schaffung von Kinderspielplätzen gleichwertig nebeneinander zur Verfügung.

 

 

Der Bauherr hat ein Wahlrecht unter den drei angebotenen Alternativen zum Spielplatznachweis, also auch der Ablösung der Herstellung der Spielplatzpflicht. Die Ablöse setzt nicht voraus, dass die Herstellung auf dem Baugrundstück nicht oder nur unter Schwierigkeiten möglich ist.

Allerdings bedarf die Ablöse einer vertraglichen Vereinbarung zwischen der Gemeinde und den Bauherren. Die Vereinbarung ist ein öffentlich-rechtlicher Vertrag zwischen dem Verpflichteten und der Gemeinde, für den grundsätzlich Vertragsfreiheit gilt. Die Entscheidung ob der Ablöse zugstimmt oder verweigert wird, ist als Verwaltungsakt zu werten und steht im pflichtgemäßen Ermessen der Gemeinde. Einen Anspruch auf Abschluss eines Ablösevertrages besteht nur, wenn sich die Gemeinde durch eine Verwaltungspraxis oder durch eine örtliche Bauvorschrift (Kinderspielplatzsatzung) in einer bestimmten Weise festgelegt hat. Eine Willkürliche Entscheidung darf nicht getroffen werden, d.h. ein sachlicher Grund muss vorliegen (sachlicher Grund ist z.B., dass die Herstellung auf dem Grundstück möglich ist und die Gemeinde den Ablösevertrag in diesem Fall regelmäßig ablehnt).

 

Aufgrund der Tatsache, dass künftig mehr Anträge auf Ablöse der Kinderspielplätze auf die Gemeinde zukommen, wird empfohlen sich eine Leitlinie aufzustellen, wann und unter welcher Voraussetzung einen Ablösevertrag zugestimmt wird. So kann eine einheitliche Vorgehensweise gewährleistet werden. Alternativ hierzu, kann auch eine eigene Kinderspielplatzsatzung erlassen werden, welche die Ablösemodalitäten bereits beinhaltet.

 

Maßstab für die Höhe der Ablöse in dem Ablösevertrag sind die Kosten für die Herstellung des Spielplatzes durch die Gemeinde zu dem der Bauherr ansonsten auf dem Baugrundstück verpflichtet wäre. Eine Pauschalierung ist angezeigt, da das Gesetz sich darauf beschränkt einen ausreichend großen Kinderspielplatz zu verlangen. Angemessen wird der Ablösebetrag sein, wenn er etwa dem Betrag entspricht, den der Bauherr bei Errichtung auf dem Baugrundstück hätte aufwenden müssen, wobei höhere Kosten, z.B. durch die Bereitstellung des Grundstücks auch Vorteile, die der Bauherr auf dem Grundstück hat, wie z.B. den Verkauf von Sondernutzflächen, einkalkuliert werden können.

 

Ausreichende Größe:

Um einen angemessenen Ablösevertrag zur kalkulieren, ist auch an die Größe des erforderlichen Spielplatzes anzuknüpfen. Der Gesetzgeber schreib in § 7 Abs. 3 BayBO lediglich von "ausreichender" Größe. Die Randnummer 140 zu § 7 Abs. 3, Kommentar Busse/Kraus verweist auf den früheren § 1 Abs. 3 DV. Demnach hat die Bruttogrundfläche des Kinderspielplatzes je 25m² Wohnfläche des Wohngebäudes mind. 1,5 m² zu betragen, mind. 60m². Dies spiegelt einen Erfahrungswert wieder, welcher bei der Auslegung des Begriffes "ausreichender Größe" zugrunde gelegt werden kann.

 

Art und Ausstattung:

Da der Ablösebetrag auch an den Herstellungskosten des Kinderspielplatzes anknüpft, ist auch die Mindestausstattung zu definieren. § 7 Abs. 3 BayBO macht auch hierzu keine Angaben. Um auch den Kleinkindern Gelegenheit zum Spielen zu geben, muss mindestens ein Sandkasten angelegt werden. Auch für größere Kinder ist ein Spielangebot zur machen.

Die Landeshauptstadt München zum Beispiel, legt in ihrer Freiflächengestaltungssatzung für je 60 m² Fläche ein Sandspielbereich, ein ortsfestestes Spielgerät (Klettergerüst, Rutsche, Schaukel, usw.) und eine ortsfeste Sitzgelegenheit als Mindestausstattung fest. Ähnliche wurde es auch in den Spielplatzsatzungen der Großen Kreisstadt Traunstein, dem Markt Obergünzburg und dem Markt Marktl festgelegt (die Satzungen liegen dem Sachvortrag zur Kenntnis bei).

Anbei ein erster Entwurf einer möglichen Leitlinie/Verwaltungspraxis im Umgang mit der Spielplatzablöse als Diskussionsgrundlage.

 

Die Gemeinde Strullendorf verfügt über keine Spielplatzsatzung (örtliche Bauvorschrift nach Art. 81 Abs. 1 Nr. 3 BayBO), in welcher die Lage, Größe, Beschaffenheit und Ausstattung, die Art der Erfüllung sowie Ablösevoraussetzungen geregelt ist. In dieser Leitlinie sollen die Voraussetzungen für einen Ablösevertrag dargelegt werden, um eine einheitliche Vorgehensweise zu gewährleisten.

 

Eine Ablösevereinbarung für ein Bauvorhaben soll geschlossen werden, wenn sich im Umkreis von XXX Metern zum Bauvorhaben, ein öffentlicher Spielplatz befindet. Alle Bauvorhaben die sich außerhalb des Radius von XXX Metern befinden, sollen einen Spielplatz auf dem eigenen bzw. auf einem geeigneten Grundstück in der Nähe herstellen

 

 

 

Der Abschluss eines Ablösevertrages steht im Ermessen der Gemeinde Strullendorf. Ein Rechtsanspruch auf den Abschluss eines Ablösevertrages besteht nicht.

 

 

* als ausreichende Spielplatzgröße wird je 25m² Wohnfläche, 1,5 m² Spielplatzfläche, mind. 60 m² alt.40 m²

   angenommen.

 

** Bei den Herstellungskosten wird von einer Mindestausstattung von einem Sandkasten (mind. 5 m²), einem

   Spielgerät und einer ortsfesten Sitzgelegenheit ausgegangen. Bei mehr als 60 m² alt. 40 m² Spielplatzfläche ist

 

 

Der Entwurf der "Leitlinie" wurde rege diskutiert. Insbesondere beim Ablösebetrag bestand Uneinigkeit darüber, ob der Bodenrichtwert bei Ermittlung des Ablösebetrages mit einbezogen werden sollte. Des Weiteren wird die Verwaltung gebeten zu recherchieren, ob, und wenn ja, ab wann die Gemeinde verpflichtet ist einen öffentlichen Spielplatz herzustellen. So dann sollte die "Leitlinie" im Gesamtgemeinderat besprochen und beschlossen werden.

 

Der Bauausschuss nimmt die Ausführungen zur Kenntnis.